2023年碧桂园在佛山累计交付32批次，约14569套新房。

| 碧桂园智慧慢城交付实景图

位于南海里水的碧桂园云樾金沙，2023年累计交付10栋楼共1446套，其中提前交付996套。

| 碧桂园云樾金沙交付实景图

位于南海千灯湖的碧桂园灯湖盛世，2023年交付7号地块1-6号楼共903套回迁房，作为佛山整村改造第一村，碧桂园集团用短短4年时间迎来首期回迁房交付使用，是夏北四条村居改造速度最快，执行力最强的，凭借高质量、高效率的交付获得村民们的高度认可。

| 碧桂园灯湖盛世交付实景图

位于顺德容桂的碧桂园凤凰湾，2023年新增交付3苑区共3406户，100%提前交付，全年成功交付近4500套。（来源：碧桂园江中区域）

| 碧桂园凤凰湾交付实景图

尽管前期已经打了足够多的“预防针”，但碧桂园服务将2023年业绩全盘托出后，市场仍然难掩失望。

3月27日，碧桂园服务发布2023年年报。年报显示，2023年，碧桂园服务实现收入426.12亿元，同比增长3%；归母净利润 2.92亿元，同比下滑85%；核心净利润39.4亿元，同比下降21.6%。

这是碧桂园服务连续第二年增收不增利，而且利润的降幅之剧烈，令投资者难以接受。碧桂园服务业绩陡跌的主要因素在于，此前大肆收并购留下的“商誉烂账”出现计提，此外关联方出险，也出现大额的计提拨备。

剔除这两个因素，碧桂园服务的业绩表现也“原地踏步”。2023年，碧桂园服务整体毛利率由2022年度的约24.8%下降4.3个百分点至约20.5%，整体毛利则由2022年度的约102.58亿元下降至87.32亿元，降幅约14.9%。

关联方的影响以及收并购的余波，碧桂园服务还在谷底。碧桂园服务的管理层也并没有更好的方法，对于未来的发展，管理层说的是：放慢脚步、缝合裂缝。

这或许意味着，碧桂园服务当前的困境，不是阵痛。

减值窟窿

从财报上来看，碧桂园服务利润的走低，主要来自于两项巨额减值。去年，碧桂园服务商誉及其他无形资产减值达到14.76亿元；金融资产及合同资产减值损失金额则高达25.9亿元。

碧桂园服务在年报中解释称，这主要是由于之前收购的公司商誉及其他无形资产的减值，这几家收购的公司是嘉宝服务、财信服务、福建东飞及城市纵横。

针对嘉宝服务，碧桂园服务表示，其旗下部分项目利润率和物管费回款率低于预期，因此管理层决定退出嘉宝服务的相应物业管理项目并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。此外，嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期，这对利润也带来负面影响。

基于这些不利因素，碧桂园服务确认嘉宝服务商誉减值为6.14亿元，导致嘉宝服务商誉的账面值减少至29.7亿元。嘉宝服务当年由碧桂园服务高溢价收购而来。2021年，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，作价48.46亿元，其时收购的整体PE高达15.34倍。

金融资产及合同资产减值方面，碧桂园服务在年报中未给出相应解释。

参考碧桂园服务此前的公告，这部分减值应该来自于关联方贸易应收款项，碧桂园服务其时表示，计提的原因是中国房地产市场供求关系发生重大变化，其关联方客户从事房地产开发及相关业务并面临阶段性流动性压力，出于谨慎性原则对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。（来源：21世纪经济报道 ）