“普通标准住宅”免税资格认定失败，房企土地增值税360万元退税请求被法院驳回
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◎ 华税律师 整理/评论
案件事实：2019年9月5日，被告戴楼税务分局作出金税戴通（2019）58号《税务事项通知书》，对原告J公司申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元（通知书送达后已全额交纳）；申请退还2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元，主要通知内容如下：你公司2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交（已交）的土地增值税3619608.19元（增值率5.47%）是“普通住宅”应缴纳的税款，《土地增值税清算结论通知书》中的“普通住宅”不是“普通标准住宅”，不在免税范围内，不予退税；你公司申请退还的2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元。我局已于2019年7月19日向你单位送达了《税务检查通知书》，上述税款在税务检查所属期之内，现告知你单位在检查所属期内交纳的土地增值税暂不确认和办理退税，待税务检查确定后通知你单位办理相关退（补）税手续。原告J公司对上述通知不服，向金湖税务局提出行政复议申请，金湖税务局于2019年12月6日作出金税复决字[2019]001号税务行政复议决定，维持了戴楼税务分局作出的金税戴通（2019）58号税务事项通知书。J公司对该复议决定不服，诉至法院。
法院观点：原告J公司申请给予退税包括两个部分：一是申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元（通知书送达后已全额交纳）；二是申请退还2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元。
第一，关于申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元。本院认为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发《关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例>的通知》的通知（苏地税发（1995）103号）第二条规定：《细则》第十一条所称的“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建筑，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号），将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规2012年1号）第二条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房地产。
根据上述规定可知，普通住宅与普通标准住宅属不同概念。土地增值税免征优惠政策仅限于普通标准住宅，普通标准住宅的标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定，而江苏省“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建筑，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。本案中，原淮安市金湖地方税务局第二税务分局在《土地增值税清算结论通知书》中认定原告的房屋类型为普通住宅和营业用房。原告申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元（增值率5.47%）能否得到支持，就要看原告开发的金诺墨香苑项目是否属于普通标准住宅。原告J公司经营范围是房地产开发、普通商品房销售，其开发的金诺墨香苑项目面向市场公开定价，不属于《细则》第十一条所规定的为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。故原告开发的墨香苑项目不属于普通标准住宅，不符合土地增值税免征优惠政策的条件，原告申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元不应得到支持。
（来源：中国裁判文书网）
华税点评：
我国《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》当中对于“普通标准住宅”的概念规定得较为笼统，而将具体标准授权给各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此关于“普通标准住宅”的判定标准，各地规定差别很大。
由于“普通标准住宅”在增值20%以内时享受免税政策，企业能够有效降低成本，因此企业通常会将其作为税务管理重点对象，争取享受免征增值税优惠政策。而法律实践当中，由于近似术语“普通住宅”、“普通住房”和“普通标准住宅”同时使用，造成了企业的一些误认误判，形成了税务风险。法律术语具有严谨性，个别文字的差别所造成的法律性质差别很大。在法律没有特别规定的情况下，“普通标准住宅”天然不等同于“普通住宅”和“普通住房”等表述。实际上，不同法律文件当中的同一术语有时候也不能简单等同。
值得指出的是，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行，也就是说，“普通标准住宅”、“普通住宅”和“中小套型、中低价位普通住房”虽然仍属三个不同术语，但是前两个术语判定标准与后一术语统一化了。
由于《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）发布以后，江苏省没有新就“中小套型、中低价位普通住房”进行认定标准的制定，而只有1995年的江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发《关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例>的通知》的通知（苏地税发（1995）103号）尚在有效期内，故法院援引此规则进行判决。
由此案可以看出，土地增值税规则中有大量授权地方立法的部分，各地的规定又有时具有不完备性和滞后性，建议企业应充分调查当地政策，与当地主管部门进行沟通后再做决策。
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