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含导图:案例解析旧房及建筑物转让的土地增值税处理

严颖 小颖言税
2024-08-27


案例一:能够取得旧房及建筑物的评估价格
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房,当时造价100万元,无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为七成新,按500万元出售,支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析:出售旧房及建筑物,首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额,再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
  1.计算评估价格。其公式为:
  评估价格=重置成本价×成新度折扣率
  2.汇集扣除项目金额。
  3.计算增值率。
  4.依据增值率确定适用税率。
  5.依据适用税率计算应纳税额。
  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

(1)评估价格=600×70%=420(万元)
(2)允许扣除的税金27.5(万元)
(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)
(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)
(5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
(6)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)

案例二:不能取得评估价格,但能提供购房发票
王某2017年9月转让店铺一套,转让价格1000万元,该房系王某2011年11月1日购买,发票显示购买价格为400万元,相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少?
解析:(一)计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
应缴纳的增值税=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57(万元) 
计税收入=1000-28.57=971.43(万元)。
(二)可扣除房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520(万元)
(三)与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=28.5714×12%=3.43(万元);
2.购买时缴纳的契税12(万元)。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税,而不是本次转让环节受让人缴纳的契税;
3.假设不考虑各环节印花税问题,当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43(万元);
(四)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43(万元)。
(五)增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436(万元);
(六)增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
(七)应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63(万元)。

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