我成了楼市调控的炮灰

撰文 | 魏英杰

自己开了号，才深深理解到，为什么个人号会让人更加投入。

不同于冰川思享号这样略有公共性的账号，个人号的关注者，多数是赞同作者的观点，或者欣赏作者本人，才会关注。

对自己的关注者，作者也会有一种奇妙的感觉。觉得每一个关注者，都是自己的倾诉和发言的对象。你会真切地想知道他们的想法，以及他们对你的文章的看法。

自从上次发文后，我就产生一直莫名的亢奋。一下子表达欲爆棚，但又不知道从何说起。这种感觉，好多年没有过了。

还有，我会不时去看后台的留言，几乎所有留言都会回复。原来冰川后台的留言，我只能挑着回复，或者让小编回复。但在个人号，总觉得自己不回复不礼貌。

包括给我打赏的朋友，我也尽量回复谢谢！对此，我是又感动，又有些压力，就怕辜负大家的期许。

跟我交往的，有人说我心细，其实我有时候心大得很。

比如我在富阳有一套房子，是前几年卖了别的房子换的。可自从交了钱之后，到现在都没再去看过……

不是因为我有钱，而是嫌烦。这房子是泰禾开发的，照道理是2019年底要交付，可烂尾到现在都还没个准信。

当初买这房子，是因为觉得福建老家对面也有泰禾造的房子（泰禾是福建房企），莫名就产生了一种信任感。

谁料到，在这一轮房地产调控中，泰禾却成为最早倒下的房企。人家还没开始过冬，泰禾已经卧倒。股价经过一次次暴跌，加上地产股整体萎靡不振，现在也只剩下几十个亿的市值。

有一次想起来，有点着急，找到一个业主群。加入之后，偶尔看看进展。那天看到最新的说法是，杭州亚运会以后交付，也就是要等到2023年。

房子位于亚运会一个赛事的范围内。赶在亚运前，房子或许还有完工的希望。拖到亚运会以后交付，还有没有戏，真不知道了。

但是，又能怎么样呢？

说这个例子，是想聊聊政策与现实的关系。

房住不炒，这应该没什么人反对。房价经过多年来一轮又一轮上涨，也确实到了难以持续的地步。不踩刹车的话，后果不堪设想。

这跟股市的道理差不多，房价涨到一定程度，就会吸引热钱不断涌入，形成价格炒作。而一旦资金离场，来不及逃离的普通投资者，在价格回归过程中，就难免成为接盘侠，发生市场踩踏。

风险还不仅在这里。多年来，许多房地产开发商，都是通过高负债、高杠杆来扩张市场，然后在价格上涨和快速流通中获取利润。

以高风险博取高利润，这一套打法，在行业景气的时候是可控的；但到了调控周期，短板马上就暴露出来了。

监管层“三条红线”政策一出，数十家房企赫然在列，至少踩中一条红线。

至于泰禾、华夏幸福这种“三条红线”全中的，监管的拳头还没落下，自己已经先尿了一地了。

政策调整，肯定会有企业“中枪”，成为“代价”。这本来没什么可说的。但是，房地产市场的调控，要真正做到精准调控又谈何容易？

这就像一个脑筋急转弯题目。

树上有10只鸟，猎人打死了一只，请问还剩多少只？

答案是，一只都不剩。为啥？其他鸟都被吓飞走了。

当下的房地产企业，都在喊要轻资产，要转型，有的不惜重金跨行业搞造车，无非都是想躲想跑而不能的状态。

像SOHO中国这种，计划打包卖掉，就是想上岸的表现。

恒大这种，是想转型，但时间有点着急。

万科呢，作为行业老大，船大难调头，选择的是“躺平”。

当一个曾经是暴利行业的领域，搞到净利润只剩几个点，还有多少吸引力？

某种程度上讲，这也是监管目标之一。只有房企利润降低，市场降温，房地产行业才可能回归理性。

但是，为实现这个目标而产生的其他效果，却未必如监管部门所愿。

房企日子难过，会有什么后果？

第一个链条不是房价下降，而是债务爆雷。欠银行的钱，还不上了，到期的债券，也兑付不不起了。然后，房企越还不了钱，银行越紧张，越不敢再借钱。

事实上，即便有的房企没有问题，在调控加码的背景下，很多金融机构也不愿或不敢借钱给房企。包括房贷，也有一阵子放贷周期延长，甚至出现停贷现象。

如果再没有机构借钱给房企，多数房企都是扛不住的。

而在另一个链条上，则牵扯到供应商、施工单位和购房者。

为什么在过去，房地产行业对经济贡献大？就在于房地产行业上游有众多供应商，下游又连接着建筑、装修、物业、中介等劳动就业人员。

房地产光景好的时候，可以养活好多个行业。而一旦进入寒冬，就会影响到很多行业的生意，以及相关行业的就业问题。

不过，最无辜的还是建筑工人和购房者。有些建筑工人辛苦好几个月，结不到工资，是会影响日常生活的。而购房者，钱交了，债欠了，却迟迟等不到交付，内心之苦闷可想而知。

我买泰禾那套房子，本来是想着养老的，虽然住不住还不一定。但以后小孩大了，总归是要分开住的。这其实也是一种刚需。

而我进的业主群，情况各有不同。有的人，两家人掏空了口袋，才买下这房子。一边在附近租房子，一边还着房贷，交付的时间一拖再拖，内心其实是崩溃的。

泰禾的楼盘烂尾的不止富阳这一处。杭州市区、上海、北京，我看到都有业主在网上讨说法。

这次恒大的问题暴发，人们又发现，还有一群人受波及，这就是买了恒大理财产品的投资者。这样，问题就不局限于上面讲的那些了，还涉及到更大的层面，波及更多人。

这应该是监管部门不愿意看到的结果，但是它就这么真实地发生了。

近日，央行高层，乃至更高层，罕见地针对恒大的问题发话。大意是，恒大的问题只是个案，金融债比例不高，不会发生系统性风险。

“目前房地产市场出现个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这句话，值得细品。

这意味着，针对房地产市场调控的一些具体做法，可能得到纠偏。比如，有一些房企，财务相对稳健，没有突破“三条红线”，也难以从金融机构那里获得贷款。

用一位央行副行长的话，这叫作“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为”。

在这之前，若干地方推出的集中供地，出现了无人问津的尴尬。不少房企已经没钱拿地，或者有钱也不敢拿地。而这对那些依赖土地财政的地方，无异于当头一棒。这方面可能衍生的问题，也不会少。

当下的房地产市场，就是这么个情况。放得过头了，可能造成泡沫继续吹大，收缩过头了，行业一片哀鸣，进而影响社会民生。所以，既不能任由房地产市场一路狂飙，又不能将其生生闷杀。

就说央行等部门发话后吧，银行闻风出动，开始对房企正常放贷。可是问题又来了，哪些企业可以放贷，哪些需要严格把关呢？

对符合条件的房企正常放贷，这其实是原来就有的政策，但不少银行还是选择少放贷或干脆不放贷；现在开始纠偏，又会不会对存在风险的房企也一并“放”了？

但在这一收一放过程中，有多少房企因为扛不住而倒下，又有多少购房者拿不回属于自己的房子？

调控，是为了稳定房地产市场，而不是为灭掉一个行业。稳定，是一个需要高超技艺的活儿。这意味着，房价不能大涨，也不能大跌。谈何容易！

偏偏在这节骨眼上，房地产税试点改革来了……

相比以往的调控手段，这恐怕才是真正的大杀招。

过去二十几年，搭上房地产这趟时代列车的，放在今天都可以称之为人生赢家。

我2003年到上海工作的时候，外环边（地铁一号线莘庄站以内）的房价只有几千块钱，没过一两年涨到快一万元，我那些买了房的朋友高兴坏了。再回过头看，这个价格算什么？

曾经对上海的朋友说，以我为例，如果当时在上海买一套100平方米的房子，接下来的日子里，把所有工资收入都花掉，到现在也能大赚一笔了。

但如果你现在在上海买一套同样面积的房子，你可能要承受跟我一样的担心：还没交付的，到底能不能交付？交付了的，还有没有上涨空间？

身处这个时代，人们也被分成了两群，一群是有房子的人，一群是没房子的人。有房子的人，希望房价继续上涨，而没房子的人，则希望房价赶紧跌下来。

人性如此，可以理解。但别以为，房价上涨了或者下跌了，都只是影响到其中一群人。账不是这么算的。

房价上涨了，也许还没买房的人是个干房产中介或搞装修的，他能从中赚到钱；房价下跌了，也可能是没买房的人依然买不起房，而有房的人还可以多买几套房。

面对这样一个复杂的市场，以及不同利益诉求的人群，要做好调控，诚然并非易事。

而像我这样的，在错误的时间，错误的地点，向一家错误的开发商买房，可能只配成为调控的炮灰了。